租约案例-中国老板与美国房东间的租约纠纷
2010-05-07
一个中国人的化学公司，与新泽西洲的一个化学园区签定几年的租约，并在明年一月到期。因购买了自己的实验室，所以不会再续约。房东对此事颇为不满便故意找茬说我方有违反环保的问题。9月12日下午5时，房东以我方有违反环保条例为由通知我方提前解除租约，9月20日又要求township政府来检查实验室。周三(9月20日)检查后，的确有一些指标超标了，政府要求修正并安排了下周三会复查.房东得知检查结果后立即委托新洲450人的一家律师事务所在周五(9月22日)向法院起诉公司，要求法庭以实验室存在紧急危险隐患将我方实验室立即封掉，并提前终止双方的租约。当天下午（9月22日），公司就接到了停业通知并被通知下周五（9月29日）出庭。公司立即找到徐律师，寻求帮助。
徐律师在了解全部情况后，分析到事情的起因是周三的检查没有通过，所以首先让实验室进行清理，确保下周三的复查一定要通过。而且徐律师得知对方律师是全新泽西州一个拥有450名律师的最大的律师事务所。凭借自己多年的在化学实验室工作的经验，徐律师知道这是在小题大做。她很清楚面对这样的律师团，法官一定是听信对方的论述，认为实验室存在的危险是迫在眉睫，关闭它是刻不容缓的。因为法庭程序中只有在发生非常紧急的情况下，法庭才会采用这种紧急关闭的手段。而且对方律师提出实验室违反了租约中关于园区环境影响的条款，故根据租约条款，若租户有违规则可提前解除租约。此时我们还有4个月的租约，本打算在这4个月中可以装修新实验室，逐渐搬入。而如果租约提前中止，就要面临是否能找到合适的周转实验室的问题, 而且在此期间有几百家客户的合同需要完成,再加上”无需”的搬家费用,我方经济上的损失将非常大。所以，我们面临的问题是：第一，要求法庭立刻开放实验室，恢复我们的正常工作；第二，否定对方要求提前解除租约的要求。周五（9月29日），法庭上法官指出法院发出紧急关闭通知是因为实验室没有通过政府的专门检察，所以证明实验室存在很大危险性，化学药品会伤害到周围居民和房东的其他租户。听到这，徐律师立即回辩说，法官大人，您引用的这个证据非常正确。但这个证据也是我要来引用的，因为它正好证明您的决定是错误的。法官一顿。徐律师继续振振有词的说，作为政府的检查员应该是这个领域的专家，所以政府才会准以他们有权利来决定检查能否通过，实验室是否存在危险，能否正常运行。他们最清楚实验室会不会影响到周围居民的安危，是否存在危急的状况。如果有，他们会马上封掉实验室的。然而事实上，检查部门当天没有因为一些指标不合格就立即下令要实验室关闭，而是留出时间让我们加以清理改正，并安排了周三的复查。这就说明了情况并不像您所讲的那样的危险，刻不容缓。这样一个“以牙还牙”的开场白让法官和对方都哑口无言，整个法庭形势峰回利转。
对方的第一个控诉被驳倒后，对方又马上提出他们的第二个要求即与我方提前终止租约。因为根据租约如有违规现象出现可以终止合同。徐律师争辩到，事实上房东在9月12日的时候给出实验室一个通知，称我方违反了租约中对环境要求的规定，要求终止合同。当时实验室正值下班时间。而到了9月22日，对方就上庭要求法院下达通知关闭实验室。根据合同在房东给出通知后，租户有10天的更改时间，若在这10天内不能排除违规情况，才可提前终止租约。9月22日正是通知后第10天.若对方通知10天后我方还未修正,对方才可要求停止租约,而房东是在9月12日晚给出的通知, 12日当天不应算作10天之内,实际对方只给了我方9天时间,还差一天.所以不能提前结束租约。对方听后，气急败坏，但又无奈被徐律师抓住了他们的漏洞。到此对方的第二个要求也被我们驳倒。到目前，我们已经达到了自己的目标。
徐律师乘胜追击，提出对我方的保护条件，要求法官能规定有专业知识的中立方判断实验室是否存在危险及存在违反化学标准和环保的问题，以后法庭再决定是否有关闭实验室的必要时要以中立专家的书面报告为准，而不是听信房东单方。因为关闭实验室对我方来说损失很大的，会影响我方商业合同和实验的整个进行。 再有在此之前房东经常在不给任何通知的情况下就到实验室内巡视，我方要求以后房东在到实验室检查前要提前按时给予我方通知。对方反对，称我们这样是想争取时间隐藏危险物品。徐律师利用专业知识讲述了为什么化学实验中需要实验员全程完全集中完成的，化学反应中是不能有任何差错的，不能受到外界的突然干扰。有了通知我们可以提前安排好实验时间。徐律师又立刻从租约中找出有关对通知的条款来支持，要求房东需提前一小时给出书面通知才可检查。我方提出要以书面形式发出通知，否则无法证明是否收到过通知，而且通知要在正常工作时间送给我们，如果是在公司加班时送给我方，则需要我方签收签字。争论中徐律师多次利用自己的化学知识，一步步深入，一点点细化的把有可能发生的各种情况滴水不漏的全部考虑到。最后双方当天争执的结果是在工作时间内必须以书面通知为准。加班时间内，必须有我方的签字，我方则会在指定的时间接受检查，过期不候。连在场的法官都佩服徐律师的快速反应能力和知识背景。其间法官还问到她为什么会从化学领域转到法律这个完全不同的领域。徐律师灵机一动回答到，对于此类案子，象我们这样的律师在法庭上才会对您有帮助呀。法官被她幽默机智的回答逗笑了。与法官间距离也近了很多，形势朝着更有利的方向发展着。第二天，张先生的实验室又正常开业。徐律师在法庭上临场发挥的出色表现不仅打胜了官司，也为中国公司赢得了以前没有得到的权利。
实际上美国房东以前有不少中国公司租户，但由于房东的无理取闹，租约一满这些租户就忍气吞声留下定金离开了。这一次徐律师帮助李老板给这位美国房东一个教训，限制了他的肆无忌惮。
总结：
在徐律师10多年的律师生涯中，遇到的很多案子并非是她的主修或专长的领域。但因为她善于思考及举一反三，加之她多年理工科学习中培养出的极强的逻辑思维，使得她对每一个新案子涉及到的新的法律领域都能迅速掌握。而且善于运用孙子兵法的她，又会切中对方要害，法庭上头脑清醒，信心十足，沉着应战，与对方打心理战。凭借着她对法律案件极强的悟性和敏锐的思维和反应，赢得了客户的一致好评以及与她合作的众多律师的敬佩，这些美国律师都成为徐律师事业中的忠实伙伴。也由于他们的帮助，徐律师打赢了一仗又一仗。